Jump to content
Бизнес форум Эстонии
Igor Plotnik

Открытие фирмы по ремонту и перепродаже квартир.

Recommended Posts

Мы с сыном, имея опыт в строительстве, предполагаем открыть небольшое дело следующего порядка. Самостоятельно ремонтировать старые квартиры и перепродавать. Возможно даже с привлечением потенциального покупателя, так сказать, для обсуждения окончательной отделки. Я видел даже такие объявления на портале недвижимости. Так сказать, первый капитал есть: "Лишняя" квартира, нуждающаяся в ремонте, и весь необходимый инструмент. Но в Эстонии закон, что квартира, которая не используется для проживания, подлежит налогообложению при продаже.  И, выходит, если мы вложим средства и труд и это почти и уйдёт на уплату налогов после продажи.
 Знаю, что есть понятие нулевого налогообложения на прибыль, которая тем не менее должна пускаться в оборот. Это в случае, если фирма. Существуют ли какие-то схемы, льготное налогообложение и будем так зарабатывать, если мы с сыном откроем фирму . Буду признателен любой информации и даже критике нашей "бизнес-идеи". 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Как частное лицо Вы действительно должны будете заплатить подоходный налог с разницы закупочной и продажной цены. Без этого налога можно продать квартиру 1 раз в 2 года, с легкостью подтвердив что Вы там проживали.
Вы с сыном вдвоем если - то каждый по квартире в год сможет продать.

Далее, если Вы организовываете фирму, то после первой же продажи Ваш оборот превысит 40.000 евро и Вы станете налогообязанным по налогу с оборота. И это значит, что с каждой последующей продажи Вы будете должны государству выплатить налог с оборота (käibemaks 20%), это видно на любом Вашем чеке из магазина. И Вы будете обязаны продавать по такой же схеме. За вычетом того налога с оборота, который оплатит Ваша фирма за данный период. Я сомневаюсь, что рядовой покупатель захочет покупать у Вас недвижимость на 20% дороже.
Купила Ваша фирма квартиру за 30.000 евро у частного лица. Далее Вы купили отделочный материал, например на 2000 евро, с них 400 евро это налог с оборота. Сделали ремонт и выставили на продажу квартиру за 40.000 евро. Из них 8.000 евро будет 20% налог с оборота. Из 8000 вычитаем 400 евро того налога что был оплачен. 7600 остается.
Значит, с 40.000 на руки Вы получите 32.400 евро, еще минус 2000 евро Вы на строй материалы потратили. Итого прибыль Ваша составит 400 евро.
Скажем прямо - сомнительное удовольствие делать мега ремонт для того чтобы 7600 евро просто так отвалить государству. Вся Ваша прибыль в данном случае на налоги пойдет. А если не дай Бог придется дешевле продавать - то вообще в убыток.

Вот, как-то так.... Так что если есть у Вас с двадцатку родственников которым Вы можете доверять, можете по 10 квартир в год перепродавать без обложения налогом... В противном случае - безналоговых вариантов нет. Работать по черному - если прихватят - мало не покажется....

Есть еще вариант - открываете фирму, вносите уставной капитал. Затем работаете 1 - 2 года, не платите налог, копится налог государству, потом банкротите фирму, открываете другую.... и т.д. - но тем самым у Вас репутация будет так себе не очень хорошая и рано или поздно схватите запрет на предпринимательскую деятельность, а то и за мошенничество умышленное при желании смогут Вам прикрутить.... государство не любит, когда его вокруг пальца водят.

Так что оптимальным для Вас будет - просто предлагать услугу по ремонту - без выкупа на себя недвижимости. Договариваетесь с покупателем, он покупает квартиру на себя, делает Вам предоплату, Вы там делаете ремонт и он оплачивает Вам остальное за услугу ремонта. Это будет для Вас самый безопасный вариант.

Ну или как частное лицо. Сейчас у Вас есть квартира - зарегистрируйтесь там - пока ремонт будете делать, электричество и коммунальные на Вас оформлены там? сможете доказать что Вы там жили и продаете ее без налога.
Далее - из примера Выше, купите квартиру за 30.000, продадите за 40000. Должны будете заплататить подоходный налог с разницы (40.000 - 30.000) * 20% = 2000 евро. Уже в принципе не такая уже большая сумма по сравнению с Вашей прибылью в 8,000 евро (все цифры просто для примера). Плюс вторую квартиру сможете на сына оформить, третью еще на кого-то, ну или уже налог с разницы уплатите.

Edited by sodat

Share this post


Link to post
Share on other sites
9 часов назад, sodat сказал:

Далее, если Вы организовываете фирму, то после первой же продажи Ваш оборот превысит 40.000 евро и Вы станете налогообязанным по налогу с оборота. И это значит, что с каждой последующей продажи Вы будете должны государству выплатить налог с оборота (käibemaks 20%), это видно на любом Вашем чеке из магазина. И Вы будете обязаны продавать по такой же схеме. За вычетом того налога с оборота, который оплатит Ваша фирма за данный период. Я сомневаюсь, что рядовой покупатель захочет покупать у Вас недвижимость на 20% дороже.

как бы кяйбемаксом всегда облагается только новая недвижимость, б/у жильё кяйбемаксом не облагается.

вот, почитайте, а лучше к опытному бухгалтеру на консультацию.

https://www.emta.ee/et/ariklient/maksukorraldus-maksude-tasumine/mida-saate-teha-et-teie-maksuasjad-oleksid-korras/mida

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
19 часов назад, sodat сказал:

Как частное лицо Вы действительно должны будете заплатить подоходный налог с разницы закупочной и продажной цены. Без этого налога можно продать квартиру 1 раз в 2 года, с легкостью подтвердив что Вы там проживали.
Вы с сыном вдвоем если - то каждый по квартире в год сможет продать.

Далее, если Вы организовываете фирму, то после первой же продажи Ваш оборот превысит 40.000 евро и Вы станете налогообязанным по налогу с оборота. И это значит, что с каждой последующей продажи Вы будете должны государству выплатить налог с оборота (käibemaks 20%), это видно на любом Вашем чеке из магазина. И Вы будете обязаны продавать по такой же схеме. За вычетом того налога с оборота, который оплатит Ваша фирма за данный период. Я сомневаюсь, что рядовой покупатель захочет покупать у Вас недвижимость на 20% дороже.
Купила Ваша фирма квартиру за 30.000 евро у частного лица. Далее Вы купили отделочный материал, например на 2000 евро, с них 400 евро это налог с оборота. Сделали ремонт и выставили на продажу квартиру за 40.000 евро. Из них 8.000 евро будет 20% налог с оборота. Из 8000 вычитаем 400 евро того налога что был оплачен. 7600 остается.
Значит, с 40.000 на руки Вы получите 32.400 евро, еще минус 2000 евро Вы на строй материалы потратили. Итого прибыль Ваша составит 400 евро.
Скажем прямо - сомнительное удовольствие делать мега ремонт для того чтобы 7600 евро просто так отвалить государству. Вся Ваша прибыль в данном случае на налоги пойдет. А если не дай Бог придется дешевле продавать - то вообще в убыток.

Вот, как-то так.... Так что если есть у Вас с двадцатку родственников которым Вы можете доверять, можете по 10 квартир в год перепродавать без обложения налогом... В противном случае - безналоговых вариантов нет. Работать по черному - если прихватят - мало не покажется....

Есть еще вариант - открываете фирму, вносите уставной капитал. Затем работаете 1 - 2 года, не платите налог, копится налог государству, потом банкротите фирму, открываете другую.... и т.д. - но тем самым у Вас репутация будет так себе не очень хорошая и рано или поздно схватите запрет на предпринимательскую деятельность, а то и за мошенничество умышленное при желании смогут Вам прикрутить.... государство не любит, когда его вокруг пальца водят.

Так что оптимальным для Вас будет - просто предлагать услугу по ремонту - без выкупа на себя недвижимости. Договариваетесь с покупателем, он покупает квартиру на себя, делает Вам предоплату, Вы там делаете ремонт и он оплачивает Вам остальное за услугу ремонта. Это будет для Вас самый безопасный вариант.

Ну или как частное лицо. Сейчас у Вас есть квартира - зарегистрируйтесь там - пока ремонт будете делать, электричество и коммунальные на Вас оформлены там? сможете доказать что Вы там жили и продаете ее без налога.
Далее - из примера Выше, купите квартиру за 30.000, продадите за 40000. Должны будете заплататить подоходный налог с разницы (40.000 - 30.000) * 20% = 2000 евро. Уже в принципе не такая уже большая сумма по сравнению с Вашей прибылью в 8,000 евро (все цифры просто для примера). Плюс вторую квартиру сможете на сына оформить, третью еще на кого-то, ну или уже налог с разницы уплатите.

Всё бы хорошо, с услугами по ремонту. Но у меня нет базы частных клиентов за редким исключением по знакомству выручал. Конечно, это не разговор для человека, решившего заняться частным предпринимательством, но всё же. Объективно по деньгам, частные заказы наверное не моё. Всю жизнь работал только в больших фирмах. 

За Ваш расклад благодарен. 

10 часов назад, Vuluv сказал:

как бы кяйбемаксом всегда облагается только новая недвижимость, б/у жильё кяйбемаксом не облагается.

вот, почитайте, а лучше к опытному бухгалтеру на консультацию.

https://www.emta.ee/et/ariklient/maksukorraldus-maksude-tasumine/mida-saate-teha-et-teie-maksuasjad-oleksid-korras/mida

Это всё интересно. А если на будущее, тут люди сведующие,существует ведь доступная литература по бухучёту и налогообложению? Я бы и по эстонки осилил. На курсы ходить мне некогда. А так бы сам вечерами по занимался. 

Вроде как услуги бухгалтера не так дороги. Но я думаю, с помощью этой литературы смог бы разобраться в основных моментах, которые мне помогли бы, как мне кажется, сориентироваться в том деле, которое хотел бы открыть. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 16 Закона о налоге с оборота налогом с оборота не облагается оборот недвижимых вещей и их части. Освобождение от налога не применяется в отношении:

  1. недвижимой вещи, существенную часть которой составляет строение в значении Закона о строительстве или часть строения, которая отчуждается до первого ввода в эксплуатацию строения или части строения,
  2.  в отношении недвижимой вещи, существенную часть которой составляет существенно улучшенное строение или его часть и которая отчуждается до повторного ввода в эксплуатацию строения или его части после их улучшения,
  3. в отношении земельных участков по смыслу Закона о планировании, если на них не имеется строений.

Строение или его часть считаются существенно улучшенными, если связанные с улучшениями затраты превышают как минимум 10 процентов от стоимости приобретения строения или его части до улучшения.

 

Следовательно, налогом с оборота облагается отчуждение недвижимой вещи, существенную часть которой составляет строение в значении Закона о строительстве или часть строения, которая отчуждается до первого ввода в эксплуатацию строения или части строения. Также налогом с оборота следует облагать недвижимую вещь, существенную часть которой составляет существенно улучшенное строение или его часть, и которая отчуждается до повторного ввода в эксплуатацию строения или его части после их улучшения. Например, если стоимость приобретения строения или его части (без стоимости земли) составляла 100 000 евро, а расходы, связанные с улучшением  были произведены в сумме 110 000 евро или больше (100 000 + 10%), и строение не вводится в эксплуатацию после улучшения. 

 

В соответствии с частью 1 статьи 19 Закона о налоге с оборота, если облагаемый налогом оборот совершаемых лицом сделок, указанных в пунктах 1 и 3 части 1 статьи 1 Закона о налоге с оборота, за исключением отчуждения основного имущества и осуществляемой для эстонских лиц дистанционной продажи, превышает с начала календарного года 16 000 евро, то со дня возникновения оборота в указанном размере у него возникает обязанность регистрироваться в качестве субъекта налога (далее – обязанность регистрации).

В Вашем случае продаваемая недвижимость рассматривается как товар, поэтому при совершении  первой сделки, подлежащей обложению налогом с оборота и  превышающей 40 000 евро, у Вашего  предприятия обязанность регистрироваться налогообязанным по налогу с оборота.

 

Это ответ НТД на мой давний запрос по отражению в учете купли-продажи-ремонт квартир

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ситуация и ответ проще: в Эстонии никто не занимается таким  бизнесом как "купить квартиру на фирму. отремонтировать и продать". Отсутствие конкурентов должно намекнуть, что это неспроста: для такого бизнеса нет правовых условий. 

Есть простой понятный бизнес: ремонт квартир, бригадой или индивидуально. Для этого не нужно даже фирму открывать: делайте FIE, илиесли вы с сыном - то UÜ.

Есть другой бизнес, сложнее: строительство, будь то жилых или коммерческих площадей, например, индивидуальных жилых домов "под ключ". 

А вот "купить, отремонтировать, продать" - нет такого. Да и с какой стороны не посмотри, это был бы очень рискованный бизнес: вам нужно заморозить 100 000 евро на неопределенный срок. Если у вас есть 100к денег на счету, им проще найти применение с более высоким % отдачи в год, чем купить квартиру и пытаться продать.

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.
Note: Your post will require moderator approval before it will be visible.

Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Restore formatting

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Loading...

×
×
  • Create New...